Umowa Deweloperska – czy naprawdę jest czego się bać?

Umowa Deweloperska

Wielu nowych deweloperów rozpoczynających dopiero swoje pierwsze inwestycje obawia się umów deweloperskich z klientami. Co warto wiedzieć?

Co to jest umowa deweloperska?

Definicja: Umowa Deweloperska, to umowa na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska jest zawierana u notariusza w formie aktu notarialnego między Stroną Sprzedającą (Deweloperem/Inwestorem) a Kupującym (Klientem).

Sam wzór umowy deweloperskiej wygląda jak „zwykły” akt notarialny, lecz jest ona oparta na podstawie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegoz dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) zwana USTAWĄ DEWELOPERSKĄ

Co umowa deweloperska powinna zawierać?

 

Z  Art. 22 z Ustawy Deweloperskiej jasno wynika, że:

1) określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;

2) cenę nabycia prawa do lokalu mieszkalnego;

3) informację o nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, hipoteki, służebności, itp.)

4) określenie położenia oraz istotnych cech nieruchomości;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz standardu wykończenia;

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa;

8) wysokość i terminy płatności za nieruchomość;

9) informacje dotyczące ochrony wpłaconych środków pieniężnych przez Kupującego;

10) informacje o pozwoleniu na budowę;

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego;

15) oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

16) termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze nieruchomości;

17) informację o zgodzie lub o braku takiej zgody na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego (jeżeli takie obciążenie istnieje);

18) zobowiązanie dewelopera do wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia praw własności na Kupującego;

Jakie zabezpieczenia środków pieniężnych ma zapewnić Deweloper Nabywcy?

Ustawa Deweloperska nakłada obowiązek na Dewelopera zapewnić co najmniej jeden z następujących środków ochrony:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

 

Kiedy można odstąpić od umowy deweloperskiej?

Ustawa Deweloperska dokładnie opisuje warunki i Nabywca można odstąpić od umowy jeżeli:

1) umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22;

2) informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach;

3) deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;

4) informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;

5) prospekt informacyjnynie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;

6) w przypadku nie przeniesienia na nabywcę prawa w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

  • W przypadkach, o których mowa w pkt 1–5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia.
  • W przypadku, o którym mowa w pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej Nabywca wyznacza Deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy.

WAŻNE! Nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

 

Deweloper również  ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku:

  1. niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego;
  2. niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności;
  • W przypadku, o którym mowa w pkt 2, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej Developer dwukrotnie wezwie w formie pisemnej Nabywcę do stawienia się (do odbioru lokalu lub notariusza) w odstępie co najmniej 60 dni.

Oczywiście w/w sytuacje nie mają zastosowania jeśli spowodowane są one działaniem siły wyższej.

Co warto dodatkowo wiedzieć?

  • Deweloper zobowiązany jest przekazać Nabywcy prospekt informacyjny. Warto pamiętać, że umowa deweloperska i prospekt informacyjny stanowią integralną część i oba dokumenty zawierają załączniki;
  • Deweloper jest obowiązany przekazać Nabywcy informacje
    • dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego;
    • aktualnym stanem Księgi Wieczystej nieruchomości;
    • kopią aktualnego odpisu KRS lub CEIDG;
    • kopią pozwolenia na budowę;
    • projektem budowlanym;
    • sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata;

* Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonane z zawarciem umowy deweloperskiej obciążają w równych częściach Dewelopera i Nabywcę. Za „drugi” akt – przeniesienia własności płaci w całości Nabywca.

* poniżej link do ustawy i do wzoru prospektu informacyjnego:

http://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf

 

Podsumowując, ustawa deweloperska jasno precyzujezasady i warunki zawarcia umowy deweloperskiej pomiędzy Deweloperem a Nabywcą. Warto pamiętać, iż umowa deweloperska dotyczy TYLKO i WYŁĄCZNIE lokali mieszkalnych (nie dotyczy lokali usługowych itp.) oraz jest zawierana kiedy dana nieruchomość (lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny) nie ma jeszcze odbioru na użytkowanie i nie stanowi samodzielnego lokalu.