Suburbanizacja – trend czy mit?

Gdy wczesnym latem zeszłego roku, zaraz po pierwszej fali koronawirusa, pisaliśmy dla klienta advertorial do jednej z gazet codziennych na temat tzw. suburbanizmu, czyli trendu tzw. „ucieczek na przedmieścia”, chcieliśmy w ten sposób zareklamować, bardzo trafione skądinąd, osiedle. Jednak rozważania dotyczące trendów w nieruchomościach towarzyszą nam w codziennej pracy, więc przemyślenia z artykułu nie powstały jedynie ad hoc, a są wciąż trwającą w naszym zespole dyskusją.

Unikalna struktura DeveloPRO (czyli butiku konsultantów specjalizujących się w poszczególnych etapach procesu rozwoju i komercjalizacji inwestycji) powoduje, że wobec każdego problemu jesteśmy w stanie uzyskać tzw. helicopter view, czyli wieloaspektowe, multidyscyplinarne spojrzenie „z góry”, pozwalające nam weryfikować poszczególne perspektywy i unikać rozwiązań, które mogłyby nie sprawdzić się na dalszych etapach wdrożenia inwestycji. Dla przykładu: nasi specjaliści od sprzedaży detalicznej mieszkań niejednokrotnie zapewnili bezcenne insighty na etapie wyboru działki, stanowiąc olbrzymie wsparcie merytoryczne dla zespołu zajmującego się pozyskiwaniem terenów, dzięki bezpośredniej obserwacji tysięcy konsumentów; nasi specjaliści od marketingu z kolei, wielokrotnie zapewniali błyskotliwe pomysły na etapie powstawania projektu architektonicznego, gdyż znając statystyki wyszukiwań i analizując big data dotyczące zachowań klientów na stronach deweloperów, są w stanie świetnie przewidzieć jakiego rodzaju mieszkania zaczynają być w trendzie.

Czym jest suburbanizacja?

Przykłady można by mnożyć ad infinitum, nie zmienia to faktu, że od wielu miesięcy spieramy się w naszym zespole: czy konsumenci zmęczeni lockdownami i ograniczeniami w zatłoczonych centrach miast masowo wyprowadzą się na przedmieścia?

Suburbanizację jako etap rozwoju miasta analizują urbaniści, a jako długoterminową tendencję społeczną zajmują się socjologowie. I w tej perspektywie „ucieczkę na przedmieścia” można zauważyć w sporej części dużych polskich miast. Wynika to z wysokich kosztów zakupu czy najmu mieszkań (które w relacji do zarobków są wciąż na tle Europy olbrzymie i nic nie wskazuje abyśmy szybko dziurę podażową, która to powoduje, zasypali), w połączeniu z dążeniem do podniesienia jakości życia od dawna powoduje rozwój takich podmiejskich gmin jak Suchy Las w Poznaniu, Sokolniki pod Łodzią, czy słynny warszawski „obwarzanek” – zespół miasteczek otaczających granice administracyjne Warszawy, często stanowiących „sypialnie” osób pracujących w stolicy.

Trend is your friend 

Nas jednak interesuje inny wymiar suburbanizacji – nie długoterminowy i analizowany w perspektywie dekad, lecz zjawisko to rozumiane jako trend konsumencki.

Gdy tylko zamknęliśmy się w domach wczesną wiosną 2020, każdy mieszkaniec dużego miasta z zazdrością myślał o posiadaczach domów czy mieszkań z ogródkami na przedmieściach, bo przecież nawet do parku czy lasu nie można było uciec z ograniczających nas nagle czterech ścian. Dla osób, które przeszły w tryb tzw. home office (czyli spora część zamieszkującej miasta klasy średniej), i co za tym idzie, odpadł argument wygodnego dojazdu do pracy, bliźniak pod miastem, w którym każdy domownik mógłby mieć swój pokój stał się nagle perspektywą wyjątkowo kuszącą.

Wychwycili to badacze trendów (jak największa polska agencja badawcza Kantar, na której materiały powoływaliśmy się w naszym artykule), ale widać to też było w wyszukiwarkach: nagle, dotychczas najpopularniejsze mieszkania dwupokojowe poszły nieomalże w zapomnienie, ustępując wyszukiwaniom trzypokojowych i większych; osiedla domów na peryferiach dużych miast zaczęły przyciągać zdecydowanie więcej zainteresowanych niż dotychczas powodując w niektórych przypadkach wręcz gorączkę zakupową.

Ale czy na pewno?

Niestety dość trudno jest zmierzyć realny odpływ mieszkańców miast w czasie rzeczywistym; GUS dopiero za jakiś czas pokaże wartości wynikające z przemeldowania (a i to nie da nam przecież jasnego obrazu, szczególnie odkąd zniesiony został obowiązek meldunkowy), urealnione dane cenzusowe są aktualizowane jeszcze rzadziej. Nawet statystyki zakupów nieruchomości nie mogą być jednoznacznym argumentem na rzecz, bądź obalenie tezy o trendzie suburbanizacyjnym, gdyż jest to proces rozciągnięty w czasie i tak wieloczynnikowy, że naprawdę łatwo byłoby się pomylić.

W ciekawy sposób zbadano sprawę w Nowym Jorku, co do którego spodziewano się apokaliptycznego wyludnienia z powodu pandemii; po pierwsze dlatego że w pewnym momencie ze względu na zagęszczenie i tryb życia nowojorczyków stało się covidowym epicentrum, a po drugie z powodu olbrzymich cen najmu i kupna nieruchomości. New York Times dotarł do danych firm telekomunikacyjnych, z których wyniknęło że ok. 420 tysięcy abonentów komórek używanych dotychczas w Wielkim Jabłku wyjechało między marcem a majem 2020, ale okazało się, że byli to głównie milionerzy posiadający drugi dom np. na Florydzie. Podcast Freakonomics Radio przywołuje zaś dane poczty o zmianie adresu – i tu przywołane 125 tyś. zgłoszeń więcej niż w roku poprzednim może być dobrym wskaźnikiem pokazującym stopień „ucieczki z wielkich miast”. No właśnie, 125 tysięcy osób w ciągu dwóch miesięcy to w sumie całkiem sporo… ale nie zapominajmy, że Nowy Jork to miasto liczące 8,3 miliona osób! Ponadto, liczba ta nie uwzględnia osób, które się w tym czasie do Nowego Jorku sprowadziły.

Diabeł tkwi w szczegółach

Dlatego właśnie dyskusja o suburbanizacji w DeveloPRO trwa, i nie wygląda na to, żebyśmy szybko znaleźli jej rozstrzygnięcie. A wynika to głównie z faktu, że lokalizacja w mieście czy na przedmieściach to tylko jeden z elementów dobrze przemyślanej inwestycji – ważny, w końcu wszyscy znamy powiedzenie o 3 czynnikach sukcesu w nieruchomościach (location, location, location!), ale niejedyny. A może raczej nie tak jednowymiarowy, bo dobra lokalizacja oznacza dużo więcej niż tylko dylemat centrum-przedmieścia. Dlatego w DeveloPRO mamy wypracowaną listę kryteriów dobrze zlokalizowanej działki na przedmieściach, ale to już jest temat na zupełnie inny artykuł.